JAKARTA — Kebijakan yang diambil pemerintah dalam menaikkan ambang batas Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) hingga menyentuh Rp14 juta per bulan melahirkan dinamika pro dan kontra dari beragam kalangan.
Sebagian pihak menaruh kekhawatiran bahwa regulasi tersebut bakal mengaburkan hak pemenuhan kebutuhan hunian bagi masyarakat kelompok desil bawah.
Sejumlah pengamat di sektor perumahan berpandangan bahwa penggeseran batas maksimal MBR bukan solusi yang tepat untuk mengurai kendala dasar.
Langkah tersebut justru dinilai berisiko mengalihkan distribusi dana subsidi negara menuju kelompok ekonomi menengah yang secara finansial sebenarnya mampu menjangkau skema perumahan komersial.
Dampaknya, kelompok masyarakat dengan tingkat pendapatan riil di kisaran Rp3 juta—Rp5 juta dikhawatirkan kian terdesak dan tersisih dari porsi bantuan kepemilikan hunian yang disediakan.
Penggiat Koperasi Perumahan, Alfred Condo menyuarakan keraguannya bahwa kebijakan perluasan batas atas ini mampu mendongkrak serapan segmen rumah subsidi.
Menurut penjelasannya, minimnya realisasi serapan tersebut akar masalahnya terletak pada rendahnya kekuatan daya beli masyarakat hari ini.
“Jadi, FLPP anjlok bukan karena orang berpenghasilan Rp12 juta hingga Rp14 juta terhalang membeli. FLPP anjlok karena masyarakat berpenghasilan Rp3 hingga 5 juta yang memang penghuni terbesar backlog perumahan tidak mampu membayar,” jelasnya dalam keterangannya, dikutip Kamis (25/6/202).
Alfred mengimbuhkan, bersandarkan pada rilis data Badan Pusat Statistik (BPS) lewat Susenas 2025, titik ketimpangan kepemilikan rumah saat ini berpusat pada desil 3 sampai desil 5 dengan tingkat pendapatan riil di angka Rp800.000 hingga Rp1,5 juta tiap bulannya.
Alfred menilai, kelompok masyarakat yang mengantongi penghasilan hingga Rp14 juta secara ekonomi dikategorikan sudah mampu mengambil produk hunian komersial.
“Sehingga, menaikkan batas MBR ke Rp14 juta bukan memperluas akses bagi yang membutuhkan, itu justru menggeser subsidi ke kelompok yang secara ekonomi sebenarnya sudah mampu menanggung pembiayaan komersial,” tambahnya.
Sejalan dengan pandangan tersebut, Ketua Umum The Housing and Urban Development (HUD) Institute Zulfi Syarif Koto memandang langkah perluasan ini berpotensi mendatangkan problem baru terkait ketepatan target penyaluran rumah subsidi.
Ia menyebutkan, kelompok masyarakat miskin berpenghasilan rendah dikhawatirkan bakal semakin tersingkir dari kompetisi pasar.
“Kebijakan tersebut justru semakin membuat penyaluran rumah subsidi tidak tepat sasaran. Masyarakat yang berpenghasilan Rp8 juta kebawah, semakin tidak mampu mengakses rumah subsidi atau FLPP dari negara. Sehingga saya merasa kebijakan ini tidak ada pengaruhnya,” ujar Zulfi.
Daripada melonggarkan batas atas besaran pendapatan, pemerintah disarankan untuk melahirkan format skema atau instrumen alternatif baru bagi kelompok masyarakat berpenghasilan tanggung. Beberapa pilihan solutif yang dapat diadopsi meliputi program subsidi untuk sektor rumah sewa maupun skema sewa-beli (rent to own).
Zulfi mewanti-wanti agar pemerintah tidak hanya mengejar target kuantitas serapan dalam angka seremonial semata.
Poin tersebut penting diimplementasikan agar kelompok miskin ekstrem tetap memperoleh skala prioritas paling utama untuk mendapatkan rumah bersubsidi.
Merespons gelombang kekhawatiran tersebut, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) menyatakan akan senantiasa mengawal akses bantuan agar tetap mengalir ke Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), terkhusus bagi segmen desil bawah.
Direktur Jenderal (Dirjen) Kawasan Permukiman Kementerian PKP, Fitrah Nur mengklarifikasi bahwa kebijakan perluasan akses MBR tersebut sejatinya dirancang untuk mengulurkan insentif kepada masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT) yang posisinya sebelumnya turut terhimpit.
“Awalnya kan 8 juta ke bawah yang dapat. Sekarang kami naikin jadi 14 juta. Jadi yang pendapatan 8 juta ke bawah pun dapat. Jadi bukan menghilangkan yang 8 juta,” jelasnya saat ditemui di Kompleks Parlemen, Senin (25/6/2026).
Fitrah memaparkan, lembaganya akan mengawal agar akses fasilitas pembiayaan, baik instrumen FLPP maupun instrumen program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS), dapat didistribusikan secara presisi kepada MBR.
“Di aturan kami, keswadayaan itu bagi yang mampu. Kalau tidak mampu juga enggak apa-apa, tetap dikasih bantuan,” imbuhnya.
Sebelumnya, Menteri PKP Maruarar Sirait (Ara) memaparkan bahwa kalangan masyarakat yang masuk dalam kelompok MBR akan mendapatkan stimulus berupa pembebasan biaya BPHTB hingga PBG.
Di samping itu, manfaat fundamental lainnya adalah hak istimewa untuk mengakses perumahan subsidi lewat mekanisme pembiayaan bersubsidi dengan bunga KPR yang dipatok flat pada level 5%.
Bahkan, di tengah situasi fluktuasi kenaikan suku bunga acuan, Kementerian PKP memberikan garansi tarif KPR subsidi tidak akan mengalami kenaikan.
"Kami memastikan negara hadir dan berpihak kepada rakyat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah. Walaupun terdapat dinamika ekonomi dan peningkatan BI Rate, bunga FLPP tetap dijaga sebesar 5% agar masyarakat tetap memiliki akses terhadap rumah yang layak dan terjangkau," ujar Maruarar.
Paling baru, pihak pemerintah juga bakal menyokong kelompok MBR lewat penyediaan mekanisme angsuran perumahan subsidi dengan tenor hingga mencapai 40 tahun. Melalui kebijakan ini, nilai setoran bulanan KPR Subsidi dapat dipangkas agar semakin ringan.
Berdasarkan data rilis Kementerian PKP, posisi rata-rata besaran cicilan bulanan untuk perumahan subsidi FLPP dengan harga aset Rp166 juta dan masa tenor 20 tahun saat ini berada di kisaran Rp1,05 juta.
Besaran angka setoran tersebut dinilai masih menjadi ganjalan utama yang mengunci daya beli kelompok elemen buruh, petani, hingga para pekerja di sektor informal yang terkendala batasan upah minimum provinsi (UMP).
Namun, lewat opsi perpanjangan jangka waktu angsuran mencapai 40 tahun, estimasi tanggungan setor berkala bulanan bagi debitur MBR diproyeksikan akan mengalami penurunan yang cukup tajam.
Angka tagihan bulanan tersebut diprediksi dapat merosot hingga menyentuh kisaran Rp773.000 saja per bulannya.
Sebagai informasi, alokasi kuota untuk hunian subsidi program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada periode tahun ini dipatok pada angka 350.000 unit, dengan total serapan pagu anggaran dari pemerintah mencapai Rp35 triliun.
Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), Heru Pudyo Nugroho mengutarakan bahwa besaran kuota tersebut masih dalam kondisi aman untuk menyerap tingkat permintaan rumah subsidi masyarakat.
Per tanggal 24 Juni 2026, realisasi penyaluran FLPP dilaporkan baru menyentuh angka 81.600 unit atau berkisar 23,22% dari target kumulatif tahun ini.
Selanjutnya, terdapat sekitar 21.000 unit hunian yang posisinya saat ini tengah berada dalam proses realisasi akad berjalan. Jika ditotal secara keseluruhan, Heru menyampaikan akumulasi rumah subsidi FLPP yang berhasil didistribusikan baru berkisar di angka 103.000 unit.
Posisi pencapaian ini terpantau melambat sekitar 8% jika disandingkan dengan periode yang sama pada tahun sebelumnya yang mampu menembus 112.000 unit.
Ketika dikonfirmasi perihal perlambatan grafik tersebut, Heru mengklarifikasi hal itu dipicu oleh faktor dinamika alokasi kuota rusun subsidi.
“Tahun lalu itu kenapa ada kenaikan? Ya, karena tahun lalu itu kan ada semacam carry over, kuota di 2024 hanya 200.000 sementara outstanding yang sudah mengajukan kredit itu lebih dari itu ada 14.000-an, yang kemudian ditagihkan di 2025," ujarnya.
Oleh karena itu, Heru memperkirakan pergerakan ritme pasar di tahun 2026 ini bakal bergulir secara jauh lebih alamiah mengingat besarnya pagu kuota yang dialokasikan mencapai 350.000 unit.
Di sisi lain, guna mengantisipasi lonjakan permintaan rumah subsidi di tengah keterbatasan ketersediaan lahan, pemerintah kini juga tengah merancang skema pembiayaan FLPP yang difokuskan untuk satuan rumah susun subsidi.
Melalui laporan resminya, pemerintah bahkan membuka opsi penerapan konsep peminatan KPR Rusun Inden, yaitu sebuah mekanisme pendaftaran bagi calon konsumen pembeli rumah susun yang fisiknya belum rampung dibangun menggunakan fasilitas pembiayaan kredit perbankan.